용산정비창 전면1구역, 한남4구역 뛰어넘는 '역대급' 제안… 수주 경쟁 '후끈'

|스마트투데이=이재수 기자| 서울 용산정비창 전면1구역 사업제안서가 공개된 가운데 연초 뜨거운 수주경쟁이 펼쳐졌단 한남4구역의 제안을 뛰어넘는 조건이 역대급 조건이 제시됐다는 평가가 나온다.

16일 업계에 따르면 HDC현대산업개발은 △공사비 △금융조건(사업비) △이주비 △공사기간 △분양책임(대물변제) 등 핵심 항목에서 한남4구역은 물론 경쟁사보다 우위의 조건을 제안했다. 여기에 더해  HDC현대산업개발이 보유한 용산역 전면지하개발권을 활용해 용산역과 직접 연결을 책임지고 완수하겠다는 조건도 덧붙였다.

HDC현대산업개발은 대안설계 기준으로 평당공사비 858만원을 제시했다. 이는  한남4구역 경쟁입찰 당시 현대건설(881만원), 삼성물산(938만원)의 조건과 비교하면 월등한 조건이다.

 조합원들의 분담금 연관성이 높은 금리조건으로는 'CD+0.1%' 고정금리라는 업계 최저 수준을 제시했다. 도급순위 1.2위 건설사가 치열하게 경쟁했던 한남4구역을 수주한 삼성물산 CD+0.78%(변동금리) 보다 월등히 낮은 조건이다. 여기에 공가기간은 42개월로 약속해하면서 사업기간이 길어질수록 누적되는 금융비용을 절감할 수 있도록 했다. 

이주비도  정비업계 역대 최고인 조합원 세대당 최저 20억원, LTV 150%를 제안했다. 한남4구역의 삼성물산(938만 3천 원)이나 경쟁사인 포스코이앤씨(894만 원)와는 상당한 차이가 있다. 이는 공사기간동안 조합원의 이주 안정성을 보장해 줄 것으로 평가 받는다.

HDC현대산업개발은 아파트·오피스텔·상가·업무시설 등 모든 분양대상 건축물을 대물변제하겠다고 밝혔다. 조합원들의 '미분양 리스크' 우려를 사전에 해소시키겠다는 목적으로 풀이된다. 대물변제 금액은 최초 일반분양가 또는 준공 시 감정평가액 중 높은 금액이다

이에 맞서는 포스코이앤씨는 필수 사업비 금리를 ‘CD+0.7%’로 명확하게 제시했다. 이는 높은 신용등급을 바탕으로 조합 운영비, 용역 수행 등 사업 전반에 필요한 자금을 저금리로 지원하겠다는 의지를 드러낸 것이다. 

더불어 조합원 추가 이주비에 대해서는 LTV 160% 보장과 함께 ‘CD+0.85%’의 조달 금리 기준을 제시했다. 특히 역대 정비사업 사상 최대 규모로 평가받는 사업 촉진비 1조 5000억 원 역시 추가 이주비와 동일한 금리 조건을 내걸어 조합원의 금융 부담을 최대한 낮췄다.

특히, 조합원 분담금 납부 방식에 있어서는 ‘입주시 100% 납부’ 또는 ‘입주 후 2+2년 유예 납부’ 중 선택이 가능하도록 했다. 두 가지 방식 모두 입주 전까지는 대출 이자가 발생하지 않는다는 점에서 조합원들의 금융 부담을 크게 덜어줄 것으로 보인다.

업계 관계자는 “한남4구역은 그동안 업계에서 가장 좋은 조건으로 회자됐지만, 용산정비창의 조건은 그 수준을 훨씬 뛰어넘은 도시정비 사상 최고 조건”이라며 “단순히 비용 절감과 사업기간 단축에 초점을 맞췄다기보다, 정비사업의 구조적 리스크를 해소하고 조합 수익의 실현가능성을 극대화했다는 점에서 높은 평가를 받고 있다”고 말했다.