외국계자본 유입에 1Q 상업용부동산투자 7조-CBRE분석

|스마트투데이=이재수 기자| 글로벌 종합 부동산 서비스 기업 CBRE코리아가 28일  '2025년 1분기 국내 상업용 부동산 시장 보고서'를 발간, 지난 1분기 투자 시장은 전년 동기 대비 66% 증가한 7조 553억 원의 거래 규모를 기록했다고 밝혔다.  전 분기 대비로는 34% 늘었다.

1분기 시장 성장은 마곡 권역 내 대형 오피스 선매입 완료와 외국계 투자자들의 활발한 물류 자산 매입 활동이 주 요인으로 분석됐다.

1분기 오피스 거래 규모는 5조 2010억 원으로 전체 거래의 74%를 차지하며 안정적인 시장 흐름을 이어갔다.

 

특히 거래액 2조 8690억 원에 이르는 마곡 원그로브(CP4, 위 사진 왼쪽)와 르웨스트시티타워 A, B동(CP1, 위 사진 오른쪽)의 선매입 완료 거래는 전체 오피스 거래의 55%에 달하는 높은 비중을 차지했다. 이 외에도 도심권역의 남산스퀘어, 크리스탈스퀘어, 정안빌딩, 강남권역의 강남파이낸스플라자 등 주요 자산 거래액 1조 1948억 원이 오피스 투자 시장 성장에 기여했다.

반면, 서울 A급 오피스 시장 공실률은 평균 2.6%로 보합세를 유지했다.  강남권역은 쿠팡, 토스 인컴, 비바리퍼블리카 등 IT 및 금융 기업의 임차 수요 증가로 공실률이 2.1%로 하락했으며, 여의도권역 역시 우리은행의 파크원 입주 효과로 공실률이 3.0%까지 감소했다. 반면 도심권역은 을지로 인근 신규 오피스 빌딩 공급으로 인해 공실률이 2.7%로 소폭 상승했다. 월 평균 실질 임대료는 전 분기 대비 1.2% 상승한 제곱미터당 36,488원, 명목 임대료는 1.5% 오른 제곱미터당 38,709원으로 완만한 상승세를 보였다.

◇ 물류 시장, 해외 자본 중심 투자 활발…전력 인프라 경쟁력 부상

이번 분기 물류 거래 규모는 약 1조 4478억 원으로, 해외 자본 비중이 약 64%를 차지하며 외국계 투자자들의 적극적인 매입 활동이 두드러졌다. 캐나다계 브룩필드자산운용은 기한이익상실(EOD)이 발생한 인천 S&K 복합물류센터를 약 2450억 원에 인수했으며, 코람코자산신탁은 싱가포르투자청(GIC)과 공동으로 인천 항동 드림 물류센터를 약 2300억 원에 매입했다. 수도권 A급 물류 시장의 공실률은 작년 말 대비 1%p 감소한 약 22% 수준으로, 상온 및 저온 물류센터 공실률은 각각 16%와 40%로 추정된다. 향후 신규 공급 감소와 함께 점진적인 공실률 하락이 예상되나, 시장 안정화까지는 다소 시간이 소요될 것으로 전망된다.

한편, 물류센터 임차인들의 자동화 설비 도입이 확대됨에 따라 안정적인 전력 공급 여부가 주요 입지 선정 기준으로 부상하고 있다. 향후 신규 물류센터 공급이 제한적일 것으로 예상되는 가운데, 수도권의 전력 인프라 경쟁력과 이에 대한 고려가 물류 시장의 중요한 변수로 작용할 수 있다는 분석이다.

리테일 거래 규모는 약 2345억 원으로, 중소형 자산 위주의 투자 활동이 활발한 가운데 중국계 브랜드의 국내 임대차 사례가 눈에 띄게 증가했다. IT 기업 샤오미는 여의도 IFC몰에 국내 첫 공식 오프라인 매장 '미스토어' 오픈을 앞두고 있으며, 자동차 제조사 BYD는 전기 SUV '아토3'의 국내 판매를 시작했다. 이 외에도 전자담배 제조사 릴렉스, 생활용품 아울렛 미니소 등 다양한 중국계 브랜드들이 국내 시장 진출을 준비 중인 것으로 나타났다.

2025년 2월 누적 외국인 관광객 수는 전년 동기 대비 약 18% 증가한 200만 명을 기록했다. 특히 미국과 동남아시아 관광객의 증가세가 두드러졌다. 기존 주력 관광객이었던 중국인 관광객의 회복 속도는 다소 더디지만, 올해 하반기 한시적인 무비자 입국 허용 조치로 인해 향후 리테일 시장의 활력 회복에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상된다. 호텔 시장 역시 엔데믹 이후 외국인 관광객 증가에 따른 시장 회복 및 성장 추세에 힘입어 올해 투자 규모가 크게 증가할 것으로 전망된다.

최수혜 CBRE 코리아 리서치 총괄 상무는 “1분기 상업용 부동산 시장은 오피스 선매입과 물류 자산에 대한 글로벌 투자자 유입에 따라 견조한 흐름을 이어갔다”며 “이후에도 외국계 투자자 중심의 밸류애드 투자와 코어플러스 펀드 투자 수요가 높게 나타날 것으로 보인다”고 밝혔다. 이어 “향후 추가적인 금리 인하가 예상되지만, 미국 관세정책 등 대외 불확실성 증대와 이에 따른 환율 변동성 확대로 그 시기는 불투명한 상황이다. 이러한 요인들을 고려할 때, 향후 오피스 및 물류 자산의 평균 수익률은 보합세를 이어가는 가운데 선별적으로 하향 조정 사례가 관찰될 것으로 예상한다”고 전망했다.