|스마트투데이=이재수 기자| 2024년 분양시장은 지역과 단지별로 수요 쏠림이 심화되며 청약 성적이 극명하게 엇갈렸다. 분양가 고공행진 속에서도 서울은 준공 후 시세 차익 기대감과 앞으로 분양가가 더 오를 것이라는 우려감으로 청약 광풍을 일으켰다. 경기·인천은 일자리 여건이 양호하고 서울 도심 접근성이 용이한 지역을 중심으로 청약자들이 집중됐다. 반면, 지방은 미분양 우려 속에 침체가 이어졌으나 입지적 장점을 갖춘 일부 단지들은 상품 경쟁력을 부각시키며 나홀로 흥행을 기록했다.
주택 공급 선행지표인 아파트 인허가 실적은 2022년 이후 2년 연속 하락할 것으로 보인다. 2024년 9월까지 아파트 인허가 실적은 19만970호로 2023년 동기 대비 21.2% 감소했다. 이러한 공급 감소는 2025년 분양시장에서 수도권을 중심으로 ‘똘똘한 신축아파트’에 대한 치열한 청약 경쟁을 예고하고 있다. 그러나 높은 분양가, 대출 규제, 미분양 적체 등의 요소가 청약 시장에 걸림돌로 작용해 특정 지역과 단지에 집중된 청약이 심화될 가능성도 있다.
◇ 아파트 공급 수도권에 집중
2024년에는 예정물량을 포함해 전국에서 25만8787가구가 공급돼 2023년 대비 22% 증가했다. 특히 수도권은 전체 공급량의 56%에 해당하는 14만5560가구가 분양되고, 서울은 2020년 이후 가장 많은 물량인 2만9931가구가 분양된다. 반면, 대구·부산·경남·경북 등 일부 지방은 공급과잉과 미분양 우려로 공급 속도를 조절하며 분양시장의 침체가 이어졌다.
2023년 연말 조사한 2024년 민영아파트(민간분양+민간임대) 계획물량은 26만5,439가구로 조사됐다. 이 중 22만9,904가구가 실제 분양으로 이어져 초기 목표했던 물량의 87%를 달성했다. 최근 3년간 계획물량 대비 실적이 평균 71% 수준임을 감안하면 비교적 높은 실행률을 나타냈다. 부동산PF(프로젝트파이낸싱) 대출 리스크, 공사비 증가, 고금리 장기화 등으로 당초 예상 공급량 자체를 보수적으로 책정한 측면이 있으나 2024년 수도권을 중심으로 아파트값이 회복세를 보이면서 분양시장에도 긍정적인 기대감이 반영돼 건설사들이 적극적으로 물량 소진을 위해 움직인 것으로 파악된다.
올해 계획된 민영아파트 공급물량은 26만5439가구로 조사됐지만 실제 분양은 22만9904가구로 목표의 87% 공급에 그쳤다. 최근 3년년 계획물량 대비 공급물량이 평균 71% 수준임을 감안하면 비교적 높은 실행률이라는 분석이다. 연초 부동산 PF 위기감과 공사비 인상 속에서도 2024년 수도권을 중심으로 아파트값이 회복세를 보이면서 분양시장에도 긍정적인 기대감이 반영돼 건설사들이 적극적으로 물량 소진을 위해 움직인 것으로 파악된다.
경기도는 반도체클러스터 호재가 있었던 평택·오산 등을 중심으로 공급이 활발히 이뤄지며 계획물량 7만4623가구 대비 4314가구를 초과했다. 인천에서는 서구 검단신도시와 연수구 송도국제도시를 중심으로 공급되며 계획대비 97%가 공급됐다. 서울은 지난해 정비사업지 예정물량이 대거 이월돼 2만5761가구가 공급됐지만 실제 공급량은 계획물양 4민4252가구의 58%에 그쳐 2만5767가구가 공급됐다.
지방은 대전 도안지구, 충남 아산탕정지구 위주로 물량이 집중되며 대전 1,893가구, 충남 1,837가구가 초과 공급됐다. 한편 미분양 소진 속도가 더딘 경상지역은 경북 32%, 경남 55%로 계획 대비 저조한 실적을 나타냈고 부산과 광주는 7,000가구 이상 분양이 밀리며 위축된 공급시장 분위기가 계속됐다.
◇ 청약제도 개편과 '줍줍 청약' 논란
청약제도가 출산 가구와 혼인가구의 혜택을 강화하는 방약으로 개편됐다. 특히 2년 이내 출생 자녀가 있는 가구에 혜택이 주어지는 신생아 특별공급(공공주택)과 신생아 우선공급(민영주택)이 신설됐고, 3자녀 이상 가구만 신청 가능했던 다자녀 특별공급 자격 기준도 2자녀 이상으로 완화됐다. 또한 배우자가 혼인 전 주택을 소유하거나 청약에 당첨된 이력이 있어도 청약 대상자 본인은 청약신청이 가능하도록 하고, 부부 중복청약도 허용했다.
한편, 무순위 청약(‘줍줍’)에 대한 논란도 계속됐다. 과도한 시세 차익 기대감으로 ‘로또 청약’ 현상이 심화되며, 정부는 분양가상한제의 부작용을 최소화하기 위해 제도 보완을 예고했다.
◇ 청약 경쟁률 급등… '로또 청약'과 '얼죽신' 현상
2024년 전국 아파트 청약 평균 경쟁률은 13.64대 1로, 2023년 11.13대 1에서 소폭 상승했다. 수도권의 청약 경쟁률은 21.55대 1로 지방의 6.62대 1을 크게 웃돌았다. 특히 서울의 평균 청약 경쟁률은 154.5대 1로, 2021년 이후 가장 높은 수치를 기록했다. 강남 3구는 우수한 입지와 분양가상한제 적용으로 시세 차익을 기대할 수 있어 수요가 집중됐다.
◇ 분양가 3.3㎡당 평균 2000만원 돌파..서울은 55.5% 역대 최대
전국 아파트 평균 분양가는 3.3㎡당 2039만원으로, 2023년 1800만원 대비 239만원(13.3%) 상승했다. 서울의 평균 분양가는 5456만원으로 2023년 3508만원 대비 1948만원(55.5%) 증가해 역대 최대 오름폭을 기록했다. 급격한 분양가 상승은 건설공사비 상승과 금리 인상 등의 영향으로 분석된다. 서울은 집값이 비싼 강남3구 재건축 단지들의 공급이 잇따른 점도 분양가 급등에 영향을 끼쳤다.
◇ 2025년 분양시장, 수도권 편중 지속
기준금리가 추가로 인하될 것이라는 기대감 속에 2025년 분양시장은 수도권을 중심으로 신축 아파트에 대한 수요가 집중될 전망이다. 서울은 1000가구 이상의 대규모 정비사업지 공급이 이어질 전망이다. 특히 강남권에서 송파구 '잠실르엘', 서초구 '아크로드서초', '반포디에이치클래스트' 등이 분양을 예정하고 있어 치열한 청약 경쟁이 전망된다.
수도권에서는 2024년 9월 본청약을 진행한 인천 계양에 이어 경기 하남 교산, 고양 창릉, 남양주 왕숙 등의 3기 신도시 청약 일정이 본 궤도에 오른다. 공공분양 아파트로서 분양가 상승폭이 비교적 제한적이고, 서울 접근성이 용이한 입지적 장점을 갖춰 무주택 신혼부부와 청년층의 내 집 마련 선택지로 주목된다
반면 비수도권은 사업성 확보가 불투명한 단지들이 많고, 부동산PF 대출의 높은 연체율과 준공 후 미분양 물량 등의 해소가 어려워 경기 회복 속도가 더디게 진행될 가능성이 높다.
백세롬 부동산R114 책임연구원은 ". 청약대기자들은 인구 유입을 기대할 수 있는 계획도시와 구매력 있는 기업 종사자들의 신축 수요를 뒷받침할 수 있는 산업단지 배후 아파트 등에 중점을 두고 꼼꼼한 선별 청약 전략을 세울 필요가 있다"고 말했다.
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