미분양 아파트 점진적 개선...수도권 완화 vs 지방 어려움 지속

|스마트투데이=이재수 기자| 내년도 아파트 미준양이 점진적으로 개선될 것이라는 전망이 나왔다.

국토교통부가 지난 10월말 발표한 '주택통계'에 따르면 전국 미분양 아파트는 9월 기준 6만6726세대로 연초 대비 6.8% 증가했다. 특히 준공 후 미분양 주택은 1만7262가구로 한 달 전(1만6461가구) 대비 4.9%(801가구) 증가했지만 대부분 지방의 부동산 시장 불황에서 비롯된 문제로 수도권에서는 큰 우려 없이 관리될 것으로 예상된다.

19일 교보증권이 발표한 2025년 연간전망 자료에 따르면 2020년을 기점으로 수도권 아파트 순공급이 초과공급으로 전환됐고, 올해 말까지 약 8만9000세대의 초과공급이 발생할 것으로 예상된다. 하지만 건설사들은 2024년 들어 신규 공급을 대폭 축소하면서 초과공급의 증가 속도를 완만하게 만든 상황이다. 또한, 2023~2024년 신축 분양이 감소함에 따라 초과공급의 정도는 2025년부터 축소세로 전환되면서 미분양 문제가 해소될 전망이다.

건설사들이 공급 과잉문제 해결에 나서면서 수도권의 입주율도 상승세를 보이고 있다. 10월 현재 입주율은 67.4%로, 서울은 81.2%, 수도권은 81.6%를 기록하며 안정적인 모습을 보이고 있다. 입주율이 70% 이상을 유지할 경우 PF자금 회수와 시공사 마진 확보에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상된다.

또한 대출금리 상승에도 불구하고 수도권 신규 아파트 입주는 상대적으로 안정적인 모습을 보일것으로 전망됐다. 신축 기준 분양가는 분양 당시 대비 서울 95.1%, 경기 48.6% 등 크게 상승했지만 같은 기간 기존 아파트 가격 대비36% 이상 저렴한 상황이기 때문에 수도권에서 입주를 포기할 우려는 매우 낮은 상황이다.

실제 수도권 준공후 미분양은 서울 537 세대, 경기 1795세대, 인천 555세대로 경기 외곽을 중심으로 큰폭으로 증가 했으나 증가세가 멈췄고, 특히 수년간 과잉공급이 있었던 인천의 경우는 연초이후 감소세로 전환된 상태다.

반면, 지방 부동산 시장은 여전히 어려운 상황이 지속될 전망이다. 특히, 인천·대전·울산 등 일부 지역에서는 준공 후 미분양 문제가 심각한 상황으로 입주율도 낮은 수준을 기록하고 있다. 이는 기존 아파트 가격 하락과 신규 아파트 분양가 상승이 맞물리면서, 입주자들의 부담을 가중시키고 있기 때문이다.

건설사들은 지방 시장의 회복에는 시간이 필요할 것으로 보고 있다. 특히, 가격 하락 압력과 청약 경쟁률 저조가 지속되는 지역에서는 향후 몇 년 간 미분양 문제를 해결하기 어려울 전망이다.

백광제 교보증권 수석연구원은 "금리 인상과 함께 2024년부터 본격적인 부동산 시장의 디레버리징(레버리지 축소) 시기가 다가온다."며 "이에 따라 2025년부터는 부동산 시장에서 대출 규제 강화가 본격적으로 시행될 예정으로, 이는 무리한 레버리지 투자를 줄이고 시장의 안정을 도모하는 중요한 전환점이 될 것이다."고 전망했다. 

이어서 " 금년 수도권 가격 강세로 리스크로 평가 되었던신축입주장, 역전세 리스크 등은 크게 완화돼 기존 주택경착륙 리스크가 크게 완화될 것"이라고 예상했다.