'재건축' 목동아파트 사업성 가장 좋은 곳, 어디?

목동신시가지아파트 재건축 투자를 노리는 투자자라면, 어디를 투자할 때 가장 큰 수익을 올릴 수 있을까? 

목동5단지아파트가 전체 14개 단지 아파트 중 재건축 사업성이 상대적으로 가장 매력적인 것으로 꼽혔다. 일반분양 기여 대지지분이 상대적으로 높아 수익성이 그만큼 높다는 분석이다. 

2단지 역시 투자 매력이 높게 분석됐다. 반면 8단지는 일반분양 기여 대지지분이 높지 않아 수익성이 덜할 것으로 보인다. 

목동 5단지의 대지지분은 27평형 19.05평, 35평형 27.87평으로 용적률 300%를 적용, 신축시  각각 34평·43평을 신청한다고 가정하면 일반분양 기여 대지 지분은 현재 27평형이 5.44평, 35평형은 9.44평으로 예상된다. 이어서 일반분양 기여 대지지분이 큰 단지는 2단지, 3단지  순으로 나타났다.

재건축 사업성은 일반분양 수익에 따라 좌우되며 일반분양 수익은 일반분양 기여 대지지분이 클수록 커진다. 대지지문에서 신축시 필요한 대지지분과 기부채납분를 빼면 일반분양에 기여할 수 있는 대지지분이 산출된다.

24일 NH투자증권(대표이사 정영채)이 발간한 ‘목동 재건축 심층분석’ 부동산 보고서에 따르면 현 단계에서 목동아파트를 매수, 매도하는 것은 바람직하지 않은 것으로 나타났다.  

목동신시가지 재건축 사업이 현재 초기 단계이기 때문이다. 재건축이 본격화되는 과정에서 분양가와 공사비 등의 변동성이 높아 현 상태에서 수익과 비용 시뮬레이션을 통한 사업성 분석 자체에 한계가 있기 때문이다.

다만, 대지 지분이 넓은 편으로 용적률이 낮아 일반분양에 기여하는 수익은 서울 시내 여느 지역에 비해 상대적 수익성이 클 것으로 보인다. 

보고서에 따르면 목동 14개  단지는 지난 2021년 4월 27일 토지거래허가구역 지정 이후 거래량이 월평균 10건 내외로 급격하게 감소했다. 올해 1·2월 안전진단에 대거 통과하면서 2월 거래량이 35건을 기록했다.

거래금액은 22년 상반기부터 하락하다가 올해 1월부터 소폭 상승했다. 전세가율을 학군이 좋고 우수한 생활인프라로 서울 재건축 단지 평균보다 높은 수준을 유지하고 있다.

목동 신시가지단지는 용적률이 대부분 116~125%로 서울시 재건축 단지와 비교 시 매우 낮은 수준이다. 주요 사업 이슈는 △토지거래허가구역 연장 △목동 1~3단지 종상향 이슈(2종일반주거지역→3종일반주거지역) △6단지 신속통합기획 재건축 확정 등이 있다.

목동신시가지 14개 단지 중 12개 단지가 안전진단을 통과했지만 부동산 시장 분위기를 유지하고 있는 것으로 알려진다. 현재 부동산 경기가 좋지않고 목동에는 오랫동안 실거주 소유주들이 많고 지난 몇 년간 재건축 사업진행에 대한 학습효과로 신중한 분위기를 유지하고 있는 것으로 보인다.

목동 신시가지단지가 위치한 양천구 목동과 신월동은 대치동, 중계동과 함께 서울 3대 학군지로 불린다. 5호선을 중심으로 2·9호선이 지나가 주요 업무지구(여의도(YBD), 강남(GBD), 서울 도심(CBD)) 접근이 편한 것을 입지적 장점이 있다.

목동 신시가지단지는 2018년 14개 단지 모두 재건축 연한(준공 30년)을 충족하였으나 안전진단을 통과하지 못하고 있었지만 올해 1월 5일부터 재건축 안전진단 기준이 완화되면서 지난 2020년 안전진단을 통과한 6단지를 포함하여 12개 단지가 안전진단을 통과하며 관심을 끌고 있다고 판단했다. 

정보현 NH WM마스터즈 자문위원은 “목동 신시가지단지는 아직 사업 초기 단계로 분담금, 비용 등 사업 변수가 많아 신중할 필요가 있다”며 “특히 사업성과 입지도 중요하지만, 초기 단계의 작은 속도차이가 재건축 완료시점에는 10년의 오랜 시차가 발생할 가능성이 높으니 단지별 사업진행 속도를 지켜봐야 할 것"이라고 제언했다.

정 위원은 "투자 수요자라면 급하게 매입할 필요가 없고, 반대로 매도 희망자의 경우 현 시점은 매도하기에 적합한 타이밍도 아니다"며 "재건축 조합원이라면 장기적 관점에서 접근해야 한다"고 덧붙였다.