지난달말 미분양 주택 8만호 돌파.."역대 최대치' 경신 예상

지난달말 전국의 미분양 주택이 8만호를 넘어서며 역대최대치를 넘어설 것으로 추산된다. 하나증권 김승준 연구원은 '3월 월간 건설업 분석 보고서'에서 미분양이 증가하는 최근 속도를 감안하면 지난달 미분양 누적물량이 8만호를 넘어설 것이라고 전망했다. 

보고서에 따르면 현재 미분양이 증가하는 속도는 리먼 브라더스 사태가 발생한 2008년과 유사하다. 총 분양물량의 18%가 미분양으로 주인을 찾지 못한 채 비어있다. 미분양아파트 통계는 통상 분양시점으로부터 2개월여 뒤에 집계되는 점을 감안하면, 2월말까지 8만호 이상의 미분양물량이 예상된다는 설명이다. 

국토교통부가 지난달말 발표한 주택통계발표에 따르면 1월말 기준 전국의 미분양 아파트 는 총 7만5천호를 기록했다. 2013년 7.5만호 이후 역대 최대치다.

김 연구원은 미분양 증가 이유로 기존 아파트의 시세 하락을 가장 큰 원인으로 꼽고 있다. 실거래가격은 2020년 거래하던 수준으로 가격이 떨어졌지만 분양가격은 2022년 수준에 맞춰져 있어 거래가격과 분양가격간 격차가 있다는 것이다. 

지난해 이후 잇딴 기준금리 인상으로 시중 유동성이 급격히 줄여 경색 국면인데도, 신규 아파트 공급 물량이 속속 유입되면서 증가하는 분양물량의 일정부분이 계속해 미분양 물량으로 누적되고 있다는 얘기이다. 

김 연구원은 올해도 전년대비 금리는 소폭 상승하고, 신축 아파트 공급도 증가할 것이라고 예상하고 있다. 아파트 미분양이 줄기 위해서는 건설사들이 분양가를 낮춰야 하지만 분양원가 상승(건축자재 35.8%, 임금 10.1%, 토지 7.0% 등)에다 금융비용도 두 배 이상 늘어나 이 미저도 쉽지 않을 것이라고 내다봤다. 분양가를 인하하면 곧바로 건설사가 손실을 보게 된다는 설명이다. 

정부는 건설사들의 자구노력을 당분간 지켜보겠다는 입장으로 시장 개입에는 소극적이다. 건설사들의 자구책(할인분양 등)이 나오기 전까지 이렇다할 지원책을 내지 않을 것이라고 분명히 했다. 감나무 아래 누워 감 떨어지기만을 바라지 말라는 경고 메시지이다.  

그나마 지난 1월부터 아파트 가격 하락폭이 둔화되고 있다는 소식은 긍정적이다. 대출금리가 고점을 찍고 내려와 비교적 견조한 흐름을 이어가고 있고, 연초 입주 물량이 줄어 아파트 가격 하락폭도 다소 줄었다.

김 연구원은 “전월세 가격 반등이 있은 이후에 아파트 매매 가격 바닥을 확인할 수 있다"고 말했다. 주택 매수를 고려한다면 선행지표인 전월세가격 반등 시그널을 확인이후 나서도 늦지 않다는 조언이다.