금호21구역 재개발, 롯데건설 단독 응찰…조합원 반응은 ‘기대 반, 우려 반’ [정비사업 디코드]

|스마트투데이=김종현 기자| 강북권 대형 재개발 사업으로 손꼽히는 서울 성동구 금호21구역 재개발사업 시공사 선정 입찰에 롯데건설이 단독으로 참여하면서 수의계약이 유력시 되고 있다. 조합원들은 하이엔드 브랜드 ‘르엘(LE-EL)’ 적용에 대한 기대감을 키우는 한편, 일각에서 제기되고 있는 롯데건설의 재무건전성 등을 거론하며 우려를 표하고 있다.

13일 정비업계에 따르면 금호21구역 시공사로 롯데건설이 유력하다. 지난해 12월 15일 진행된 금호21구역 시공사 선정 2차 입찰에 롯데건설이 단독 응찰하면서 수의계약 요건을 충족했다. 앞선 1차 입찰도 롯데건설이 단독 참여해 유찰된 바 있다. 조합은 롯데건설과 구체적인 시공 조건을 협상한 뒤, 다음 달 7일 총회를 열어 시공사 선정을 확정할 예정이다.

◆ 잠실·청담 처럼...르엘 적용 고급단지 기대

일부 조합원들은 롯데건설의 하이엔드 브랜드 ‘르엘’ 적용 가능성을 기대하고 있다. 금호21구역 내 A 공인중개사는 “롯데가 잠실이나 청담처럼 이곳에 고급진 '르엘 주거단지'를 만들어 주면 그보다 더 바랄 게 없을 것”이라며 “잠실·청담 르엘 조합원들이 수십억 원의 시세차익을 거둔 만큼 르엘에 거는 기대가 크다”고 말했다.

B 공인중개사 관계자는 “금호21구역 건축 설계를 맡은 나우동인이 ‘고급 단지 조성’을 우선적으로 추진하는 곳이라 르엘과 결합한다면 효과는 배가 될 것”이라며 “’분담금을 더 내더라도 고급 단지를 조성해 줬으면 한다’는 조합원들이 많았다”고 밝혔다.

실제로 나우동인건축사사무소는 압구정3구역과 한남2구역, 여의도 공작아파트, 신반포4차, 성수 트리마제, 서초진흥아파트, 청담 삼익아파트 등 굵직한 정비사업의 설계를 맡은 곳이다. 강남, 용산 등 서울 랜드마크에서 고급 주거단지를 설계한 이력을 바탕으로 금호21구역에서 한강 프리미엄을 극대화하는 설계를 적용할 방침이다.

나우동인이 내건 설계 계획은 △전세대 100% 남향 배치 △주동을 기존 23개동에서 16개동으로 감소시켜 한강 조망권 확보 △인기평형 세대수 증대 △땅의 가치를 극대화한 주동 배치 △텐트형 스카이라인 △단독주택형 특화주동 △전망대 ‘선셋 스카이라운지’ △한강뷰를 살린 리조트형 주거단지다. 고급 단지 조성과 조합원 이익 극대화에 초점이 맞춰져 있다.

◆ 재무 건전성·공사비 우려도 커

반면, 롯데건설의 재무상황을 둘러싼 우려의 목소리도 나온다. C 공인중개사 관계자는 “청담 삼익이나 용산 현대아파트처럼 공사비 갈등·분쟁이 일어날 가능성도 충분하다”며 “공사비도 오르고 건설경기지수도 나빠지는 상황에 재무상황이 나빠지면 갈등이 불거질 수 있다”고 분석했다.

롯데건설의 부채비율은 2022년 레고랜드 사태 여파로 264.8%까지 급등했다가 2024년 말 196%로 개선됐다. 하지만 지난해 3분기 214.3%(연결기준)로 다시 상승했다. 같은 기간 영업이익은 920억원으로 전년 동기 대비 43.6% 감소했고, 총차입금은 기준 2조 9056억원으로 전년 말 대비 약 6000억원 증가했다.

이에 롯데건설은 지난해 11월 28일 총 7000억원 규모의 신종자본증권 발행을 결정했다. 통상 신종자본증권은 부채비율을 낮추는 목적으로 발행된다. 신종자본증권은 만기 기간이 30년으로 ‘영구채’라 불리며 자본으로 분류된다. 다만, 콜옵션 행사 시점이 3년 후로 다른 증권에 비해 비교적 짧고, 금리 재설정 조건이 연 10% 안팎까지 오른 상황이라 기업의 부담을 키울 수 있다는 지적도 나온다.

롯데건설 관계자는 “지난 3분기 부채비율이 잠시 높아졌지만 최근 자본증권 발행으로 170%대까지 떨어진 상황”이라고 말했다.

금호21구역 재개발은 성동구 금호동3가 1번지 일대 7만5447㎡ 부지에 지하6층~지상20층 높이의 아파트 1242세대 및 부대복리시설을 짓는 사업이다. 지하철 3호선 금호역과 5호선 신금호역을 이용할 수 있어서 서울 도심 및 강남권 접근이 용이하다는 평가를 받는다. 총사업비는 약 6158억원이며 예상 분양 수입은 1조 856억원이다.