서울 아파트 분양가, 시세보다 비싸다...분양가 상한제 해제 결과

지난해 강남 3구(서초·강남·송파구)를 제외한 전 지역에서 아파트 분양가가 시세보다 비쌌던 것으로 나타났다.

분양가 상한제가 풀리고 원자재값 상승 등으로 공사비가 오르면서 분양가는 급등했지만 부동산 경기 침체로 시세가 하락했기 때문이다.

22일 부동산R114에 따르면 지난해 강남 3구를 제외한 서울 지역의 3.3㎡당 분양가는 평균 3505만원으로 전년(3442만원)에 비해 63만원, 2년 전(2549만원)에 비해서는 956만원(37.5%)이나 올랐다. 반면, 3.3㎡당 평균 매매가는 2021년 3506만원, 2022년 3276만원, 2023년 3253만원으로 2년 연속 떨어졌다.

이에 따라 2021년 시세보다 957만원 낮았던 분양가가 2022년에는 시세를 추월했고, 시세대비 분양가는 2022년 66만원에서 지난해에는 252만원으로 격차가 대폭 확대됐다.

강남 3구를 제외하면 분양가가 시세를 앞질렀지만 분양가 상한가가 유지되고 있는 강남3구를 포함하면 다른 결과를 보였다. 강남3구를 포함한 지난해 서울 아파트 분양가는 3.3㎡당 평균 3천508만원으로 전년(3476만원)에 비해 32만원(0.9%), 2년 전(2799만원)보다 709만원(25%) 올랐다. 반면 3.3㎡당 평균 매매가격은 2021년 4277만원에서 2022년 4130만원, 2023년 4025만원으로 2년 연속 떨어졌다. 

2021년 3.3㎡당 평균 분양가가 시세보다 1478만원 저렴했지만, 그 격차가 2022년에는 654만원, 지난해에는 517만원 등으로 2년 새 3분의 1 수준으로 줄었지만 분양가가 시세를 추월하지는 못했다.

이는 정부가 작년 1월 강남 3구와 용산구를 제외한 서울 전 지역에 분양가 상한제를 해제한 결과로 해석된다.

경기 지역도 지난해 분양가가 시세를 추월했다. 경기 지역 3.3㎡당 평균 분양가는 2022년 1578만원에서 지난해 1867만원으로 289만원(18.3%) 오른 반면, 매매가는 1787만원에서 1710만원으로 77만원(4.3%) 내렸다. 2022년 시세보다 209만원 쌌던 분양가는 지난해 시세보다 157만원 비싸졌다.

인천과 지방 역시 2022년 분양가가 시세를 추월한 뒤 지난해 격차가 더 벌어졌다. 인천의 경우 작년 3.3㎡당 분양가가 평균 1713만원으로 시세(1393만원)보다 320만원 높았고, 지방은 3.3㎡당 평균 분양가가 1575만원으로 시세(1139만원)보다 436만원이나 비쌌다.

여경희 부동산R114 수석연구원은 “분양가 상한제가 풀리고 공사비가 오르면서 분양가는 올랐지만 반대로 시세가 하락하면서 분양가가 시세를 추월했다”며 “특히 분양가와 시세 격차가 큰 지방의 경우 미분양에 시달리고 있다”고 말했다.