구리, 서울 접근성·비규제 이점에 부동산 실수요 유입 가속

경기도 전역에서 미분양 적체가 심화되는 가운데, 구리시는 예외적 흐름을 보이며 실수요자의 관심이 집중되는 지역으로 부상하고 있다.

19일 국토교통부에 따르면 올해 10월 기준 경기 미분양 가구 수는 1만4585가구로 집계됐다. 이는 전월 대비 1929가구 증가한 수치로, 전국에서 가장 많은 미분양이 경기 지역에서 발생했음을 보여준다.

지역별로는 평택시 4067가구, 양주시 2397가구, 김포시 1476가구, 의정부시 1335가구, 이천시 1279가구 순으로 나타났다. 특히 김포시를 제외하면 서울 접근성이 낮거나 광역 교통망 이용이 제한적인 지역이 미분양 증가를 주도한 것으로 분석된다.

◆ 서울 접근성·생활권 우위에 실수요 유입 가속

반면 서울과 인접한 구리시는 분위기가 전혀 다르다. 구리는 강북·강동권 진입이 용이한 동부 수도권 핵심 입지로, 국토부 집계에서도 미분양 가구 수가 20가구 수준, 사실상 ‘미분양 제로’ 지역으로 평가받는다.

업계 관계자는 “서울 접근성, 생활권 연계성, 교통망 확장성 등 기본 입지 조건이 탄탄한 지역일수록 실수요 중심의 수요가 버팀목 역할을 한다”고 설명한다.

신축 선호 현상도 구리의 수요 강세를 뒷받침하고 있다. 생활·교육·자연환경이 균형 잡힌 입지 경쟁력이 작용하며 신축 단지 중심으로 실수요 이동이 활발한 상황이다. 실제로 구리 아파트값은 최근 가파른 상승 흐름을 보이고 있다.

국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면, 인창동 ‘e편한세상 인창 어반포레’ 전용 84㎡는 지난 11월 12억9500만원에 거래되며 신고가를 경신했다. 불과 한 달 전인 10월 직전 신고가(12억 원)보다 9500만원 상승한 가격이다. 같은 달 수택동 ‘힐스테이트 구리역’ 전용 84㎡도 12억4500만원에 거래되며 최고가를 새로 작성했다. 이는 10월 직전 신고가 대비 3500만원 오른 금액이다.

부동산 전문가는 “경기 전역이 미분양 적체를 겪는 상황에서도 서울 접근성에서 압도적인 지역은 완전히 다른 양상을 보이고 있다”며 “구리는 대표적인 수혜지이며, 특히 신규 분양 단지는 그 기회를 가장 빠르게 흡수할 것”이라고 말했다.

또 다른 시장 전문가는 “실수요자들은 이미 입지와 생활권 우위를 기준으로 선택지를 좁혀가는 흐름에 익숙하다”며 “이런 기준을 충족하는 단지의 경우 오히려 문의가 더 늘고 있다”고 분석했다.

◆ ‘중흥S-클래스 힐더포레’ 실수요자 발길 이어져

이처럼 경기 전역에서는 미분양 부담이 확대되는 반면, 구리는 ‘역행 흐름’ 속에서 희소성을 더욱 키우고 있다는 평가가 나온다.

이러한 가운데 중흥토건이 구리 교문동 일원에 선보인 ‘중흥S-클래스 힐더포레’가 주목받고 있다. 서울 연결성, 쾌적한 숲세권, 대규모 단지 구성 등을 모두 갖춘 단지로 실수요 문의가 증가하는 대표적인 신축 단지로 꼽힌다.

‘중흥S-클래스 힐더포레’는 지하 4층~지상 15층, 22개 동, 총 1096세대 규모(1·2단지)로 조성되며, 이 중 전용 59·84㎡ 637세대를 일반분양한다. 현재 잔여 세대를 대상으로 선착순 분양 중으로, 청약통장 없이 동·호수 지정이 가능하다.

교통 접근성도 우수하다. 7호선 상봉역·8호선 구리역 이용이 쉽고, GTX-B 개통 시 서울 접근성은 더욱 개선될 전망이다. 차량 이동은 중랑IC·구리IC, 수도권 제1순환고속도로, 그리고 올해 개통된 고덕토평대교를 통한 강동권 접근성이 뛰어나다.

생활 인프라 역시 풍부하다. 반경 3km 내 코스트코·홈플러스·롯데백화점·아울렛·마트 등이 위치하며, 의료·문화시설도 가깝다. 단지 내 어린이집과 인근 초·중·고교가 가까워 교육 여건도 우수하다. 초등생 전용 셔틀버스 계획도 마련됐다.

남향 위주의 배치와 판상형 구조로 채광·통풍을 강화했으며, 일부 1층 세대에는 개인 정원을 제공한다. 일부 타입에는 드레스룸도 마련된다. 실내 골프연습장, 주민운동시설, 헬스케어센터, 작은도서관 등 대규모 커뮤니티 시설과 단지 앞 소공원·완충녹지 등 자연환경도 장점이다.

수분양자의 초기 부담을 줄이기 위한 금융 혜택도 마련됐다. 1차 계약금 1000만원 정액제, 중도금 이자후불제가 적용되며, 발코니 확장 시 고급 마감재가 기본 제공된다. 주방 세라믹 타일, 자녀방 붙박이장, 아일랜드장, 드레스룸 등 생활 편의를 높이는 구성도 갖췄다.

분양 관계자는 “10·15 대책 이후 문의량이 뚜렷하게 늘면서 지역 실수요자는 물론 서울 거주자들의 관심도 꾸준히 이어지고 있다”며 “구리에서 희소한 대단지 신축인 만큼 구축과는 차별화된 설계가 적용돼 신축 이주 수요 역시 지속적으로 유입되는 상황”이라고 말했다.

한편, 견본주택은 경기도 구리시 교문동 일원에서 운영 중이며, 입주는 2029년 2월 예정이다.