선분양 LH 아파트가 후분양 SH 아파트 보다 130% 비싸다... 이유는?

LH 선분양 아파트가 SH 후분양 아파트보다 비싼 것으로 밝혀졌다. 일반적으로 선분양 아파트는 분양 대금과 중도금을 받아 공사비와 사업비에 충당하기 때문에 아파트를 60% 이상 짓고 나서 분양에 나서는 후분양 아파트 보다 분양가가 낮은 편이다.

6일 서울주택도시공사(SH공사, 사장 김헌동)는 SH공사의 후분양 아파트가 한국토지주태공사(LH공사)의 선분양 아파트 분양가 보다 낮은 것으로 나타났다고 밝혔다.

2006년부터 후분양제를 도입한 SH공사의 분양가격과 분양원가를 분석한 결과, 분양가는 평균 436만원/㎡, 분양원가는 평균 351만 원/㎡로 분양이익은 3.3㎡당 279만 원, 이익률은 평균 19.4%로 나타났다. 이익률은 분양가에서 분양이익이 차지하는 비율이다.

반면 선분양을 유지한 LH 아파트의 평균 분양가는 573만 원/㎡, 평균 분양원가는 368만 원/㎡으로, 평균 분양이익은 3.3㎡당 677만 원으로 조사됐다. 평균 이익률은 무려 35.8%에 달했다.

후분양인 SH공사와 선분양인 LH의 분양이익, 분양원가, 분양가 등을 분석하면, 두 기관간 평균 분양이익 격차는 120만 원/㎡이다. 분양이익을 결정하는 분양원가와 분양가 차이는 각각 17만 원/㎡, 137만 원/㎡으로, 양 기관의 분양이익 격차는 높은 분양가 차이로 인한 것으로 분석된다.

SH공사는 2021년부터 현재까지 33개 단지의 분양원가를 공개했다. 이 중 26개 단지를 분석한 결과 모집공고 시점에 공개한 분양가와 공개한 분양원가 간에는 85만 원/㎡의 차이가 있는 것으로 나타났다.

SH공사와 LH공사의 분양이익이 차이가 나는 것은 대부분 분양가 상의 택지비때문으로 분석된다.
분양가에서 건축비가 차지하는 금액과 분양원가의 건축비 금액은 SH공사, LH 모두 큰 차이가 없는 반면, 분양가의 택지비와 분양원가의 택지비 차이는  SH공사가84.7만 원/㎡(149만 원/㎡→234만 원/㎡)인데 반해 LH는202.8만 원/㎡(155만 원/㎡→357만 원/㎡)으로 3.3㎡당 389.7만원의 차이를 보였다.

지구(단지)별로도 분양이익과 이익률 차이가 큰 것으로 나타났다. SH공사는 △마곡=8.8% △내곡=17.6% △항동=18.7% △세곡=20.3% △고덕강일=34.3% △오금=34.6%의 이익률을 기록했고 LH는 △위례(성남)=8.3% △성남고등=26.0% △서울수서=34.8% △과천지식정보타운=48.7%의 이익률을 기록했다.

선분양은 모집공고와 준공 간 최소 1년 이상 시간 차이가 있는 반면, 후분양은 모집공고와 준공 간 시간 차이가 선분양에 비해 상대적으로 적어 정확한 정보를 근거로 분양가를 책정할 수 있다. 따라서 공급자가 과도한 이익을 거두거나 명확한 근거 없이 소비자에게 비용을 전가하는 등의 부작용을 예방하는 효과가 큰 것으로 분석된다.

SH는 투명하고 공정한 분양시장 환경 조성을 위해 공공주택사업자가 분양원가 공개를 선도적으로 추진할 필요가 있다고 밝혔다. 

현행 주택법(제57조)에 근거한 분양가 공시제도는 실제 분양원가(준공원가) 공개가 아닌 분양가격 내역 공개로 정확한 분양원가를 알 수 없다는 한계가 있다. 주택이 완성되기 이전에 분양하는 현행 선분양제 하에서는 모집공고 시점에 원가를 산출할 수 없어 실제 분양원가와 사업자의 분양이익을 알 수 없다.

SH공사는 “사업자 분양이익의 대부분은 택지에서 발생하고 있으며, 현행 모집공고 시점의 분양가 내역 공개로는 사업의 정확한 정보제공에 한계가 존재한다”며 “투명한 분양시장 조성과 사업자와 주택 구매자간 신뢰 향상을 위해 공공 사업자가 선제적으로 사업완료 시 분양원가를 투명하게 공개할 필요가 있다”고 밝혔다.