연말 수도권 분양시장, ‘10·15 대책’ 비규제 지역으로 수요 이동…반사이익 본격화

|스마트투데이=이재수 기자| 연말 수도권 분양시장에서 정부의 ‘10·15 주택시장 안정화 대책’에서 벗어난 비(非)규제 지역이 반사이익을 누리고 있다. 수도권 전역에서 대출·청약·세제·토지거래 규제가 강화되자, 이번 규제에서 벗어난 일부 지역을 중심으로 수요가 빠르게 이동하는 분위기다.

정부는 지난 10월 15일 서울 25개 자치구와 경기 과천·광명·성남 분당·수정·수원 영통·팔달·장안·안양 동안·용인 수지·의왕·하남 등 12개 지역을 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역으로 동시 지정했다. 이번 대책으로 무주택자 LTV는 70% → 40%로 축소, 유주택자는 사실상 신규 대출이 불가능해졌다. 청약 재당첨 제한 강화와 고가주택 대출축소 등 복합 규제가 적용되며 수도권 대부분의 지역은 단기간 내 시장 위축이 불가피하다는 전망이다.

반면, 규제에서 제외된 일부 지역은 반사이익 효과로 수요 유입이 활발해질 가능성이 높다는 분석이다. 과거 대규모 대출 규제 시행 이후 비규제 지역으로 매수세가 몰리며 시세가 단기간 상승한 사례가 있기 때문이다. 

규제회피 수요 비규제 지역으로…인천·동탄 호가 상승 두드러져

실제로 2018년 ‘9·13 대책’ 발표 직후 규제에서 제외됐던 인천 서구 ‘청라골드클래스커낼웨이’ 전용 82㎡의 매매가는 당시 3개월 만에 약 4500만 원이 상승했다. 또한 당시 규제에 포함되지 않은 경기 의왕시 ‘포일숲속마을3단지’ 전용 84㎡도 1억 원 이상 오른 바 있다.

이번 10·15 대책 이후에도 비슷한 흐름이 나타나고 있다. 규제에서 벗어난 인천광역시와 경기 화성 동탄신도시에서 최고가 매매가 성사되면서 반사이익이 현실화되고 있다는 분석이다. 올해 11월 인천 연수구 송도동 소재 ‘송도 더샵 센트럴시티’ 전용 84㎡ 실거래가는 8억6,000만원(42층)으로 올해 최고가를 기록했다. 이는 1년 전 실거래가 8억500만원(36층)보다 5,500만원이 오른 금액이다.

이외에도 동탄신도시 소재 ‘동탄역 시범 더샵 센트럴시티’ 전용 84㎡의 올해 10월 실거래가도 올해 최고가인 14억4,500만원(10층)을 나타냈다. 지난해 11월 실거래가 13억4,500만원(15층)보다 1억원이 올랐다. 10.15 대책에 따른 ‘반사이익’이 본격화되고 있는 것으로 분석된다. 이에 따라 다가오는 수도권 분양시장에서 비(非)규제지역이 화두로 떠오를 전망이다.

인천 · 동탄신도시 등 올해 신고가 거래 ‘활발’

부동산 업계는 연말 분양시장에서 규제 비적용 지역이 가장 큰 관심을 받을 것으로 전망한다. 실제로 여러 건설사가 비규제 지역 신규 단지를 앞다퉈 공급할 예정이다.

호반그룹의 건설계열사인 호반산업은 11월 중 인천 검단신도시에서 ‘호반써밋 인천검단 3차’ 전용 84·97㎡ 총 905세대를 선보일 예정이다. 비규제지역이면서, 분양가상한제가 적용돼 주변 시세 대비 낮은 분양가로 공급될 예정이다. 

인천지하철 1호선 연장선 아라역이 도보권에 위치하고, 넥스트콤플렉스(예정) 등 중심상업지구와 인접한 것이 특징이다. 여기에 인천지방법원(예정), 검찰청(예정) 등 법조타운과도 가까워 풍부한 주택 수요가 기대된다. 또 단지 남측으로 계양천이 맞닿아 흘러 쾌적한 생활은 물론 조망권까지 확보될 전망이다. 

이 단지는 앞서 지난 2022년 3월 진행된 사전청약에서도 평균 40.36대 1, 최고 118.9대 1의 경쟁률을 기록하는 등 이미 우수한 주거 가치를 평가받은 바 있다. 특히 이번 분양은 호반그룹 건설계열이 인천 검단신도시에서 4번째로 선보이는 프로젝트로 지난 2018년 10월 ‘검단호반써밋1차’(1,168세대), 2019년 11월 ‘호반써밋프라임뷰’(719세대), 2023년 6월 ‘검단호수공원역 호반써밋’(856세대)을 분양한 바 있다. 이번 분양까지 더하면 인천 검단신도시에 3,600세대가 넘는 호반 브랜드타운이 조성될 전망이다.

경기도 수원시 권선구 당수동에서는 HL디앤아이한라가 ‘서수원 에피트 센트럴마크’를 이달 분양할 예정이다. 이 단지는 이번 규제에서 벗어나며 당수지구에 조성된다. 당수지구는 95만여㎡ 규모의 공공주택지구로, 아파트 7800여 세대가 구축될 계획이다. 이 단지는 전용 74~117㎡ 총 470세대 규모다.

대원은 경기도 김포시 북변동에서는 11월 중 ‘칸타빌 디 에디션’ 전용 66~127㎡ 총 612세대를 공급할 예정이다. 김포는 10.15 대책에 따른 대출 규제를 적용받지 않는 곳이다. 단지가 들어서는 북변지구는 재개발과 주변 도시개발사업 등을 통해 김포의 신흥주거지로 거듭나고 있다.