|스마트투데이=이재수 기자| 정부가 최근 서울과 수도권 중심으로 번지고 있는 집값 상승 움직임이 심상치 않자 주택시장 안정화를 위해 서울 전역과 경기 12개 지역을 규제지역으로 확대 지정하고, 고가주택 대출 한도를 최대 2억 원으로 제한하는 고강도 부동산 대책을 내놨다.
◇ 서울 전 지역 규제지역으로 지정
구윤철 부총리 겸 기획재정부 장관은 15일 정부서울청사에서 열린 ‘주택시장 안정화 대책’ 합동브리핑에서 “최근 부동산 시장이 서울·수도권을 중심으로 과열 조짐을 보이고 있다”며 “국민 주거안정을 최우선으로 수요와 공급을 균형 있게 관리하겠다”고 밝혔다.
정부는 오는 16일부터 서울 25개 자치구 전체와 경기 광명·과천·성남 분당 등 12개 지역을 투기과열지구와 조정대상지역으로 지정한다. 이에 따라 조정대상지역·투기과열지구는 기존 강남 3구와 용산구 지정은 유지하고, 그 외 서울 21개 자치구 전역과 경기도 12개 지역(과천시, 광명시, 성남시 분당·수정·중원구, 수원시 영통·장안·팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시)이 신규 지정됐다. 해당 지역들은 토지거래허가구역으로도 지정돼 분양권 3년 전매 제한과 2년 이상의 실거주 의무가 부과된다.
또한 10월 20일부터 내년 12월 31일까지 동일 지역을 토지거래허가구역으로 묶어 실거주 2년 의무를 부과하고, 갭투자를 원천 차단한다. 규제지역으로 지정되면 주택담보대출비율(LTV)이 70%에서 40%로 낮아지고, 전세자금대출이나 신용대출을 받은 차주의 신규 주택 구입이 제한된다.
김윤덕 국토교통부 장관은 “부분적 규제 확대가 가져온 풍선효과를 차단하기 위해 이번에는 포괄적 지정 방식을 택했다”며 “토지거래허가제 병행으로 갭투자 등 투기성 수요를 철저히 차단하겠다”고 설명했다.
◇ 고가주택 대출한도 2억 원으로 축소
정부는 수도권과 규제지역에 현재 최대 6억원으로 적용되는 주택담보대출(주담대)의 대출한도를 주택가격 구간별로 차등 적용하기로 했다.
시가 15억원 이하 주택은 기존대로 6억원을 유지하지만, 15억원 초과 25억원 이하 주택은 4억원, 25억원 초과 주택은 2억원으로 대출한도가 대폭 축소된다. 이번 조치는 16일부터 즉시 적용된다.이는 기존 '6억원 일괄 적용' 제도보다 훨씬 강화된 것으로, 과도한 차입을 통한 고가주택 구입 수요를 제한하기 위한 조치다.
이억원 금융위원회 위원장은 "고가주택 중심으로 가격이 상승하는 만큼 고가주택을 타깃으로 한 대출한도 설정이 적정하다고 판단했다"며 "15억원 이하 주택을 구입하는 서민·중산층의 주택금융 이용에는 불편을 주지 않겠다"고 강조했다.
◇ 스트레스금리 상향·전세대출 DSR 적용 확대
차주별 총부채원리금상환비율(DSR) 산정 시 금리 변동 위험을 반영하는 스트레스금리 하한도 현행 1.5%에서 3%로 상향하고, 수도권 및 규제지역의 주택담보대출에 우선 적용키로 했다.
정부는 이 조치를 통해 향후 금리 인하 시 발생할 수 있는 차주별 대출한도 증가 효과를 상쇄할 것으로 기대하고 있다.
또한 그동안 예외로 인정됐던 1주택자의 전세자금대출도 DSR 적용 대상에 포함된다. 소유주택의 지역에 상관없이 수도권·규제지역에서 임차 목적으로 전세대출을 받는 경우, 전세대출 이자 상환분이 기존 주담대와 함께 DSR에 반영된다.
다만 무주택 서민의 부담을 고려해 우선 수도권 1주택자부터 적용하고, 향후 전세대출 DSR 확대 방안을 단계적으로 검토할 계획이다.
◇ 부동산 세제·거래질서도 정비
정부는 부동산세제 합리화 방안도 본격 검토에 들어간다. 김병철 기획재정부 세제실장은 "부동산정책 목표가 국민 주거안정이기 때문에 이 목표를 위해 어떤 정책수단도 사용할 수 있다"면서도 "세제는 가급적 최후 수단이어야 한다"고 말했다.
구체적인 세제 개편 방향과 시기, 순서 등은 시장 영향과 과세 형평 등을 감안해 종합 검토할 계획이다. 정부는 연구용역과 관계부처 태스크포스(TF) 논의 등을 통해 합리화 방안을 마련한다는 방침이다.
◇ 공급 확대 대책 12월 중 구체화
정부는 지난 9월 7일 발표한 주택공급 확대 대책의 후속조치도 속도감 있게 추진한다. 국토부 1차관을 단장으로 하는 공급대책 이행점검 TF를 출범시켜 과제별 이행계획과 추진실적을 관리하고, 국민에게 진행상황을 신속히 보고할 계획이다.
국토부 관계자는 "12월 내로 명확하게 제시하지 못했던 공급계획과 향후 추진계획, 노후청사 등에 대해 구체적인 입지까지 제시할 수 있도록 계획을 세우고 있다"고 말했다.
◇ 불법행위 엄정 대응...총리 직속 감독기구 설치
정부는 부동산 거래질서 확립을 위해 총리 직속 부동산 불법행위 감독기구를 설치한다. 윤창렬 국무조정실장은 "범정부적 역량을 결집해 거래질서를 교란하고 서민 주거안정을 저해하는 불법·악질적 부동산범죄에 강력 대응하겠다"고 밝혔다.
감독기구는 각 부처의 조사·수사에 대한 기획조정뿐 아니라 전세사기, 가격띄우기 등 사회 이슈에 대해서는 직접 조사·수사를 진행한다. 기구 설립 전까지는 국조실, 국토부, 금융위, 국세청, 경찰청 등으로 구성된 감독추진단을 신속히 구성·운영할 예정이다.
임광현 국세청장은 "강남 4구를 포함한 한강벨트 등 고가아파트 취득자에 대한 자금출처 검증을 강화하고, 30억원 이상 초고가주택 거래와 외국인·연소자에 대한 전수 검증을 지속하겠다"고 강조했다. 또한 "부동산 탈세 신고센터를 별도 설치해 탈세 제보를 수집하고 국세청 인프라와 연계해 신속히 처리하겠다"고 덧붙였다.
경찰청은 전국 경찰 841명을 부동산범죄수사단으로 편성해 이달부터 부동산 범죄 특별단속을 추진한다.
◇ 추가 규제 가능성 시사..."비상한 각오로 대책 이행"
정부는 이번에 발표한 방안 중 즉시 시행이 가능한 조치들은 16일부터 즉각 시행하고, 후속 조치가 필요한 과제는 최대한 신속하게 추진해 나갈 예정이다. 현장 점검 등을 통해 금융회사들의 규제 준수 여부와 대출 유형·용도별 대출 추이 등을 밀착 모니터링할 계획이다.
금융위는 "주택시장 불안은 서민 주거안정을 해치고 소비 위축 등으로 우리나라 경제 전반의 활력을 저해할 수 있는 만큼 관계기관과 전 금융권이 비상한 각오로 금번 대책의 성공적인 이행에 최선을 다해달라"고 당부했다.
금융위는 또한 "향후 구체적인 가계대출 증가 양상과 주택시장 동향, 풍선효과 발생 여부 등을 면밀히 모니터링하고, 시장 상황에 맞는 추가 대책을 적기에, 과감하게 시행해 나갈 계획"이라며 추가 규제 가능성도 시사했다.
구 부총리는 "주택시장 안정의 골든타임을 놓치면 국민의 내집마련과 주거안정이 더욱 어려워질 수 있다"며 "수요와 공급 양 측면에서 국민께 약속드린 과제들을 흔들림 없이 추진해 주택시장 수급을 안정화하고 서민 주거안정을 지원하겠다"고 밝혔다.
※ 용어 설명
△ 투기과열지구: 주택가격 상승률이 물가상승률의 1.5배를 초과한 지역. 대출 규제가 강화됨.
△ 조정대상지역: 주택시장 과열이 우려되는 지역으로, 청약·전매 제한이 적용됨.
△ 토지거래허가구역: 투기 방지를 위해 토지거래 시 허가가 필요한 지역으로, 실거주 의무가 부과됨.
△ DSR(총부채원리금상환비율): 모든 대출의 원리금 상환액을 연소득으로 나눈 비율.
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