|스마트투데이=이재수 기자| 서울 오피스 시장이 두 달째 하락 흐름을 이어가며 부진한 모습을 보였다. 거래량과 거래금액이 모두 급감하며 대형 거래 공백이 뚜렷한 반면, 임대시장에서는 공실률 하락과 임대료 상승세가 이어지며 상반된 흐름을 나타냈다.
상업용 부동산 전문 프롭테크 기업 부동산플래닛(각자대표 정수민, 엄현포)이 14일 발표한 '2025년 8월 서울시 오피스 매매 및 임대시장 동향 보고서'에 따르면 8월 서울오피스빌딩 거래량은 전월 대비 50.0%, 거래금액은 90.2% 감소했다. 같은 기간 사무실 거래량은 전월 대비 3.4% 감소하는 데 그쳤으나 거래금액은 88.3% 급감하며 3개월째 하락 흐름을 이어갔다.
8월 서울시 오피스빌딩 거래량은 3건, 거래금액은 737억원을 기록했다. 작년 8월 거래량은 8건, 거래금액은 4931억원으로 작년 같은기간 대비 각각 62.5%, 85.1% 하락했다.
권역별로 보면 GBD(강남구·서초구)는 직전월과 동일한 거래량(2건)을 기록했다. 강남구 삼성동 ‘덕우빌딩’과 서초구 양재동 ‘용두빌딩’이 각각 495억원, 236억원에 매각되면서 거래금액은 7월 440억원에서 8월 731억원으로 66.1% 상승했다. 그 외 지역(ETC)은 거래량 1건, 거래금액 6억원으로 전월(2건, 528억원) 대비 각각 50.0%, 98.9% 하락했다.
CBD(중구·종로구)의 경우 전월 거래량 2건, 거래금액 6584억원을 기록했으나 8월에는 거래가 이뤄지지 않았으며 YBD(영등포구·마포구)는 지난 6월부터 3개월간 거래가 전무한 것으로 나타났다.
같은 기간 사무실 거래량은 3개월째 하락 흐름을 이어갔다. 거래량은 116건에서 112건으로 3.4% 감소했으며 거래금액은 3373억원에서 395억원으로 88.3% 줄었다. 전년 동월(128건, 9589억원)과 비교하면 각각 12.5%, 95.9% 감소한 수준이다.
주요 권역별로는 증감이 엇갈렸다. 8월 GBD의 사무실 거래량은 16건, 거래금액은 40억원으로 전월(22건, 76억원)보다 각각 27.3%, 46.8% 하락한 것으로 집계됐다. 그 외 지역(ETC)의 거래량은 70건에서 34.3% 줄어든 46건, 거래금액은 3192억원에서 95.3% 감소한 149억원을 기록했다.
반면 CBD의 거래량은 7월 7건에서 8월 31건으로 342.9% 늘었으며 거래금액은 44억원에서 133억원으로 206.2% 증가했다. YBD의 경우 거래량 19건, 거래금액 73억원으로 전월(17건, 62억원) 대비 각각 11.8%, 18.5% 상승했다.
오피스빌딩 거래 3건 중 2건은 매도자와 매수자가 모두 법인인 것으로 나타났다. 나머지 1건의 매도자는 공공기관, 매수자는 개인으로 확인됐다. 거래금액 기준으로는 법인 간 거래가 731억원으로 전체(737억원)의 99.2%, 공공기관과 개인 간 거래가 6억원으로 0.8%를 차지했다.
사무실 시장은 총 112건의 거래 중 58건(51.8%)을 법인이 매수한 것으로 조사됐다. 이 중 46건(41.1%)은 개인과 법인 간 거래, 12건(10.7%)은 법인 간 거래였다. 개인 간 거래는 39건으로 전체의 34.8%를 차지했으며 법인과 개인 간 거래는 12건(10.7%), 개인과 기타 유형 간 거래는 2건(1.8%), 공공기관과 개인 간 거래는 1건(0.9%)으로 집계됐다.
거래금액 기준으로는 개인과 법인 간 거래(208억원) 비중이 52.6%로 가장 높았고 법인 간 거래(88억원, 22.1%), 개인 간 거래(74억원, 18.7%), 법인과 개인 간 거래(21억원, 5.3%), 개인과 기타 유형 간 거래(3억원, 0.8%), 공공기관과 개인 간 거래(1.6억원, 0.4%) 순이었다.
부동산플래닛이 업무시설을 대상으로 전화 및 방문조사, 부동산관리회사의 임대 안내문 등을 통해 조사한 결과에 따르면 8월 서울시 오피스빌딩 공실률은 3.72%로 전월(3.89%) 대비 0.17%p 하락한 것으로 나타났다.
권역별로는 CBD는 4.35%에서 4.20%로 0.15%p 감소했으며 YBD는 3.57%에서 3.39%로 0.18%p 하락했다. GBD 공실률은 3.48%에서 0.19%p 감소한 3.29%로 집계돼 3대 주요 권역 모두 전월보다 낮은 공실률을 기록했다.
같은 달 서울시 오피스빌딩의 전용면적당비용(NOC)은 20만1519원으로 전월(20만779원) 대비 740원 증가했다. 주요 권역별로는 GBD가 21만1522원에서 21만2885원으로 1363원 올라 가장 큰 상승폭을 보였고 CBD는 19만6631원, YBD는 19만476원으로 각각 346원, 457원 증가했다.
부동산플래닛 정수민 대표는 “8월 서울 오피스 매매시장은 대형 자산 거래 부재로 거래규모가 크게 축소된 반면, 임대시장은 3대 권역 모두 공실률이 하락하고 전용면적당비용이 소폭 상승하는 등 안정적인 흐름을 보였다”며, “전반적인 수요 회복세가 나타난 임대시장과 달리 매매시장은 권역별 온도차가 뚜렷하게 나타나고 있어 보다 선별적이고 전략적인 접근이 필요한 시점"이라고 말했다.
한편, 부동산플래닛이 국토교통부 실거래가 자료(2025년 10월 1일 기준) 및 자체 조사 데이터를 기반으로 분석한 2025년 8월 서울시 오피스 매매 및 임대 거래 동향 마켓 리포트는 부동산플래닛 모바일 앱 및 공식 홈페이지 내 인사이드-마켓 리포트 코너를 통해 확인할 수 있다.